Qué son las arras al comprar una vivienda
El contrato de arras es un precontrato o acuerdo privado entre comprador y vendedor mediante el cual se reserva la vivienda a cambio de una señal económica, antes de firmar la escritura pública definitiva ante notario.
Tabla resumen
| Dato | Detalle |
|---|---|
| Porcentaje habitual | ~10% del precio total pactado |
| Regulación principal | Artículo 1454 del Código Civil (arras penitenciales) |
| Momento del proceso | Tras encontrar la vivienda, antes de la escritura y de solicitar la hipoteca |
Los tres tipos de arras
1. Arras penitenciales (o de desistimiento) Reguladas en el artículo 1454 del Código Civil. Son las únicas que permiten a ambas partes desvincularse libremente del contrato: si el comprador desiste, pierde la suma entregada; si desiste el vendedor, debe devolverla duplicada. Para que sean válidas, el contrato debe recoger de forma explícita y clara la voluntad de pactar este carácter penitencial — si no se especifica, un tribunal puede interpretarlas de otra forma.
2. Arras confirmatorias Actúan como un anticipo o primer pago a cuenta del precio total y ratifican la existencia del contrato. No otorgan la facultad de desistir: si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato (no solo quedarse con la señal).
3. Arras penales Funcionan como garantía del cumplimiento. Si se incumple, la cantidad entregada se pierde o se devuelve doblada como sanción/pena preestablecida — a diferencia de las penitenciales, no dan derecho a desistir libremente, solo penalizan el incumplimiento.
¿Cuál te conviene firmar?
Para el comprador, las arras penitenciales suelen ser las más recomendables porque dan margen de maniobra: si algo falla (por ejemplo, no te conceden la hipoteca en las condiciones esperadas), puedes desistir perdiendo solo la señal entregada, sin más consecuencias legales. Por eso el checklist de compra recomienda pactarlas expresamente como penitenciales.
¿Qué porcentaje es habitual?
La suma depositada en concepto de arras o señal suele fijarse en torno al 10% del precio total pactado, aunque es negociable entre las partes y puede variar según la zona y la urgencia del vendedor por vender.
Qué debe incluir el contrato de arras
- Identificación completa de comprador y vendedor.
- Descripción del inmueble (dirección, referencia catastral).
- Precio final pactado y forma de pago.
- Cantidad entregada como arras y su carácter (penitencial, confirmatorio o penal — especifícalo siempre).
- Fecha límite para la firma de la escritura pública.
- Reparto de gastos de la operación.
Preguntas frecuentes
¿Las arras son obligatorias para comprar una vivienda? No, son un instrumento habitual pero no obligatorio. Se puede ir directamente a la firma de la escritura si ambas partes están de acuerdo y no necesitan tiempo adicional.
¿Puedo recuperar las arras si el banco me deniega la hipoteca? Depende de lo pactado en el contrato. Es muy recomendable incluir una cláusula de condición suspensiva ligada a la concesión de la financiación, para no perder la señal si el banco no aprueba tu hipoteca.
¿Las arras se descuentan del precio final? Sí, en las arras confirmatorias y penitenciales la cantidad entregada se descuenta del precio total en el momento de la escritura.
¿Se pagan impuestos sobre las arras? Las arras en sí no tributan de forma independiente; forman parte del precio total de la compraventa, que sí tributa según lo explicado en gastos de comprar una casa.
Fuentes: Código Civil (art. 1454) · Sentencia del Tribunal Supremo 547/2013 (Sala de lo Civil) sobre tipos de arras · Notaría Orense 8 (guía de documentación).
