Última actualización: 15 de octubre de 2026 · Datos oficiales: INE y Banco de España.
Elegir una hipoteca es una de las decisiones financieras más importantes que vas a tomar. En esta guía reunimos, con datos verificados y actualizados, todo lo que necesitas saber: qué tipo de hipoteca elegir, cuánto puedes pedir realmente, qué gastos vas a pagar tú y cuáles el banco, y cómo sacarle el máximo partido una vez firmada.
Lo esencial ahora mismo
Con el Euríbor en el 3,2% (3,201% al cierre del 14 de octubre de 2026) y un panel de Funcas de septiembre de 2026 que apunta a un descenso gradual hacia el 2,92% a finales de año, la elección entre hipoteca fija (TIN 2,75%-3,50%), variable (Euríbor + 0,50%-0,99%) o mixta (tramo fijo 2,25%-2,60% + variable después) depende sobre todo de tu horizonte temporal y tu tolerancia al riesgo.
Fija, variable o mixta: comparación rápida
| Modalidad | Ventaja principal | Riesgo principal | Mejor para |
|---|---|---|---|
| Fija | Cuota idéntica durante toda la vida del préstamo, sin sorpresas | TIN de salida más alto que una variable en un mercado con Euríbor bajo | Quien prioriza estabilidad y planificación a 20-30 años |
| Variable | TIN de salida más bajo; te beneficias si el Euríbor baja | La cuota sube si el Euríbor sube — como ha ocurrido desde marzo de 2026 | Horizontes cortos o quien puede asumir variaciones de cuota |
| Mixta | Combina un tramo inicial fijo (normalmente 3-10 años) con variable después | Menos predecible a largo plazo que una fija pura | Perfiles jóvenes que esperan ingresos crecientes con el tiempo |
Lo desarrollamos con ejemplos numéricos completos en hipoteca fija o variable: cuál te conviene.
Cuánto puedes pedir de hipoteca realmente
Los bancos no solo miran el valor de la vivienda: aplican dos límites que determinan cuánto te van a prestar y qué cuota puedes permitirte.
1. El LTV (loan-to-value), o porcentaje de financiación. El estándar del mercado es financiar hasta el 80% del menor valor entre la tasación y el precio de compra para vivienda habitual. Si compras una vivienda de 200.000 €, esto significa que necesitas aportar al menos 40.000 € de ahorro propio, más los gastos. Existen excepciones: hasta el 90-100% en hipotecas jóvenes o con aval ICO, y financiación reducida (50-60%) para segunda vivienda o si el banco es el propietario del inmueble (dación en pago).
2. La tasa de esfuerzo, o qué parte de tus ingresos se va en la cuota. Según los criterios de buena práctica bancaria supervisados por el Banco de España, la cuota mensual de todas tus deudas (hipoteca incluida) no debería superar el 30-35% de tus ingresos netos; por encima del 40% se considera sobreesfuerzo financiero y la mayoría de entidades directamente rechazan la operación. Por ejemplo, con unos ingresos netos de 2.000 €/mes, una cuota hipotecaria razonable no debería superar los 600-700 €.
Los bancos suman aquí todas tus deudas activas (préstamo del coche, tarjetas revolving, otros préstamos), no solo la futura hipoteca — por eso conviene cancelar deudas pequeñas antes de solicitarla.
Calcula tu cuota con estos límites
Prueba con el capital y plazo que necesitas y comprueba si la cuota resultante encaja en el 30-35% de tus ingresos netos:
Cálculo con la fórmula estándar de amortización francesa (capital constante, sin comisiones ni seguros). Es una simulación orientativa: la oferta vinculante con tu TAE real es la FEIN que te entregue el banco.
Gastos de la hipoteca: quién paga qué
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), el reparto de gastos de constitución de la hipoteca está fijado por ley y las entidades no pueden trasladarlo al cliente:
| Gasto | ¿Quién lo paga? |
|---|---|
| Notaría de la hipoteca | El banco |
| Registro de la Propiedad (inscripción de la hipoteca) | El banco |
| Gestoría | El banco |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre el préstamo | El banco |
| Tasación de la vivienda | El cliente |
Esta obligación legal es imperativa: cualquier cláusula del contrato que intente trasladarte al cliente un gasto que la ley asigna al banco es nula de pleno derecho. La tasación es, en la práctica, el único gasto de constitución que sigue corriendo a tu cargo, y suele rondar los 250-450 € según el tipo y valor del inmueble. A esto se suman, aparte, los gastos propios de la compraventa (no de la hipoteca): impuestos de transmisión, notaría de la compraventa y registro de la propiedad del inmueble, que sí corren por cuenta del comprador y varían según la comunidad autónoma — lo desarrollamos en comprar vivienda en España: guía paso a paso.
Guía paso a paso
- Decide el tipo de hipoteca que mejor encaja con tu perfil → Hipoteca fija o variable: cuál te conviene en 2026
- Simula tu cuota con varios bancos antes de comprometerte → Simulador de hipoteca: cómo usarlo
- Compara ofertas con criterio, no solo por el TIN → Mejores hipotecas de 2026: cómo comparar y elegir bien
- Si ya tienes hipoteca y quieres mejorar condiciones → Cómo cambiar de hipoteca (subrogación) paso a paso
- Si tienes menos de 35 años → Hipoteca joven: requisitos y mejores condiciones
- Si eres autónomo → Hipoteca para autónomos: guía completa
- Si te sobra algo de dinero y quieres reducir deuda → Cómo amortizar tu hipoteca: parcial vs. total
- Si tu perfil es complicado o no tienes tiempo de comparar → Bróker hipotecario: qué es y cuándo conviene
Todos los artículos de este pilar
- Simulador de hipoteca: cómo usarlo y comparar bancos
- Hipoteca fija, variable o mixta: cuál te conviene en 2026
- Mejores hipotecas de 2026: cómo comparar y elegir bien
- Cómo cambiar de hipoteca a otro banco (subrogación) paso a paso
- Hipoteca joven: requisitos y mejores condiciones bancarias en 2026
- Hipoteca para autónomos: guía completa 2026
- Cómo amortizar tu hipoteca: anticipada parcial vs. total
- Bróker hipotecario: qué es, cuánto cobra y cuándo conviene usarlo
Relacionado
Antes de firmar, revisa también cómo te afecta el Euríbor y qué seguros vinculados puede ofrecerte el banco — no son obligatorios y a menudo conviene contratarlos fuera.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puedo pedir de hipoteca? Los bancos financian habitualmente hasta el 80% del valor de tasación o compra (el menor de los dos) para vivienda habitual, y exigen que la cuota no supere el 30-35% de tus ingresos netos. Existen excepciones con financiación de hasta el 100% para perfiles jóvenes o con aval ICO.
¿Qué documentación necesito para pedir una hipoteca? DNI/NIE, últimas nóminas o declaración de IRPF (autónomos), certificado de vida laboral, extractos bancarios y, si aplica, documentación específica según tu perfil — lo detallamos en cada artículo.
¿Cuánto tarda la concesión de una hipoteca? Entre 3 y 8 semanas de media desde la solicitud hasta la firma, incluyendo tasación y el plazo legal de reflexión de 10 días tras recibir la FEIN.
¿Es verdad que el banco paga la notaría y la gestoría? Sí. Desde la Ley 5/2019, el banco asume por ley la notaría, el registro, la gestoría y el AJD del préstamo hipotecario. El único gasto de constitución que sigue pagando el cliente es la tasación de la vivienda.
Fuentes: Estadística de Hipotecas — Instituto Nacional de Estadística (INE) · Tipos de interés de referencia del mercado hipotecario — Banco de España · Guía de acceso al préstamo hipotecario — Banco de España · Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario · Requisitos económicos y tasa de esfuerzo — Portal del Cliente Bancario, Banco de España.