Checklist para comprar piso: todos los pasos y documentos

Comprar una vivienda implica seis fases claramente diferenciadas. Aquí tienes el checklist completo, con los documentos exactos que necesitas en cada una.

Tabla resumen: las 6 fases

Fase 1: Análisis financiero y capacidad de compra

• ☐ Evaluar ahorros disponibles (mínimo el 10%-20% del precio no financiado, + 10%-12% adicional para gastos e impuestos — ver gastos de comprar una casa).
• ☐ Reunir documentación personal e ingresos: DNI/NIE original en vigor, últimas nóminas, declaración de IRPF, certificado de vida laboral y extractos bancarios.

Fase 2: Comprobaciones legales del inmueble («el escudo del comprador»)

• ☐ Nota Simple del Registro de la Propiedad (actualizada): verifica la titularidad real del vendedor y la ausencia de cargas, embargos o hipotecas pendientes.
• ☐ Valor de Referencia de Catastro: consulta en la Sede Electrónica del Catastro la base mínima imponible que aplicará la Hacienda autonómica para el ITP.
• ☐ Título de propiedad (escritura anterior): confirma el origen registral del inmueble.
• ☐ Certificado de la Comunidad de Propietarios: acredita que el vendedor está al corriente de pago de cuotas ordinarias y derramas extraordinarias.
• ☐ Certificado de IBI: comprueba que no existen deudas municipales pendientes.
• ☐ Certificado de Eficiencia Energética (CEE): obligatorio para cualquier transmisión.
• ☐ Cédula de Habitabilidad / Licencia de Primera Ocupación: acredita la aptitud legal de uso residencial.
• ☐ Informe ITE/IEE (en edificios antiguos): confirma que la Inspección Técnica del Edificio es favorable.

Fase 3: Reserva y contrato de arras

• ☐ Redactar y firmar el contrato de arras (preferiblemente penitenciales — ver qué son las arras) especificando precio final, fecha límite de escritura y reparto de gastos.
• ☐ Realizar la transferencia o pago de la señal (habitualmente el 10%) y guardar el justificante de pago.

Fase 4: Financiación hipotecaria (si se requiere)

• ☐ Solicitar la hipoteca aportando la documentación económica y el borrador del contrato de arras.
• ☐ Encargar la tasación oficial de la vivienda con una sociedad homologada por el Banco de España.
• ☐ Recibir y revisar la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) con las condiciones definitivas del préstamo.
• ☐ Cumplir el plazo de reflexión legal de 10 días naturales desde la entrega de la FEIN antes de acudir a notaría.

Fase 5: Firma de la escritura pública ante notario

• ☐ Selección libre de la notaría por parte del comprador (es un derecho, no tiene por qué ser la que proponga el banco o la inmobiliaria).
• ☐ Acreditar la trazabilidad de los medios de pago (copia de cheques bancarios nominativos o justificantes de transferencia identificados).
• ☐ Lectura y firma de la escritura pública de compraventa (y de la hipoteca, si aplica) y recepción formal de las llaves del inmueble.

Fase 6: Trámites post-firma y registro

• ☐ Liquidar e ingresar el ITP (modelo 600) o el IVA + AJD ante la Hacienda autonómica en el plazo de 30 días hábiles.
• ☐ Presentar la escritura y el justificante fiscal en el Registro de la Propiedad para inscribir la titularidad a tu nombre.
• ☐ Realizar el cambio de titularidad en los suministros (luz, agua, gas), IBI y administración de la comunidad.

Preguntas frecuentes

¿Puedo saltarme la fase de arras e ir directo a notaría? Sí, es posible, aunque no es lo habitual — las arras dan seguridad a ambas partes mientras se tramita la hipoteca y se hacen las comprobaciones legales.

¿Quién elige la notaría? Por ley, el comprador tiene derecho a elegir libremente la notaría, aunque en la práctica muchas veces se acepta la que propone el banco o la inmobiliaria por comodidad.

¿Cuánto tiempo tarda todo el proceso, de principio a fin? Entre 1 y 3 meses de media, dependiendo de la rapidez de la concesión de la hipoteca y la disponibilidad de la notaría.

Fuentes: Notaría Orense 8 (guía y checklist legal) · Cómo inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad · Gastos de compraventa en Madrid 2026.