ITP o IVA al comprar vivienda: cuál se aplica y por qué

PorJhon Eduard Montes Lancheros

La tributación indirecta de una compraventa de vivienda depende del estado del inmueble (nuevo o usado) y de la condición del vendedor (promotor/empresa o particular). Aquí tienes la diferencia explicada de forma clara.

Árbol de decisión simple

¿CÓMO ES LA VIVIENDA QUE VOY A COMPRAR?
│
├── Es OBRA NUEVA, la compro directamente al promotor/constructora
│   → Se paga IVA (10% general, 4% en VPO de régimen especial)
│   → + AJD (Actos Jurídicos Documentados), tipo autonómico
│
└── Es SEGUNDA MANO (o usada vendida por una empresa)
→ Se paga ITP, modalidad TPO
→ Exento de AJD (incompatible: ya tributa por ITP)

Vivienda nueva / obra nueva (primera entrega)

  • Cuándo aplica: se compra directamente al promotor o empresa constructora tras la finalización de las obras (salvo excepciones específicas).
  • Impuesto aplicable: IVA, con un tipo general del 10% (4% en viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública).
  • Impuesto adicional: debe pagarse además el AJD (Actos Jurídicos Documentados), cuyo tipo fija cada comunidad autónoma (por ejemplo: 0,75% en Madrid, 1,2% en Andalucía, 1,5% en Cataluña).
  • Pago: el IVA se abona directamente al vendedor/promotor en la factura, quien lo ingresa en la Hacienda estatal.

Vivienda usada / segunda mano (segunda o ulterior entrega)

  • Cuándo aplica: compraventas entre particulares, o transmisiones de inmuebles usados efectuadas por empresas.
  • Impuesto aplicable: ITP (modalidad TPO — Transmisiones Patrimoniales Onerosas), regulado e ingresado en la Hacienda autonómica.
  • Impuesto adicional: incompatible con AJD por la compraventa — queda exento de AJD porque ya tributa por TPO.
  • Pago: lo calcula y liquida el propio comprador ante la Hacienda de la comunidad autónoma donde radica el inmueble, en el plazo de 30 días hábiles.

Comparativa rápida

Obra nueva Segunda mano
Impuesto principal IVA (10% / 4%) ITP-TPO (según CCAA)
Impuesto adicional AJD (0,5%-1,5% según CCAA) Exento de AJD
Quién lo liquida Vendedor lo cobra en factura El comprador ante Hacienda autonómica
¿Se puede bonificar? Sí, en VPO (tipo reducido al 4%) Sí, con bonificaciones autonómicas (ver Madrid, Cataluña, Andalucía)

Preguntas frecuentes

¿Puedo elegir pagar ITP en vez de IVA en una vivienda de obra nueva? No, la tributación viene determinada por la naturaleza de la operación (primera entrega vs. segunda entrega), no es opcional para el comprador.

¿Qué pasa si compro una vivienda de segunda mano a una empresa (por ejemplo, un banco que se quedó el piso)? Sigue tributando por ITP, ya que no es una «primera entrega» de obra nueva, aunque el vendedor sea una empresa.

¿El AJD se paga siempre en obra nueva? Sí, es obligatorio en la escritura de obra nueva, independientemente del tipo de comprador.

Fuentes: Compro una vivienda ¿tengo que pagar IVA o ITP? — Agencia Tributaria · Gastos de comprar vivienda en España en 2026: impuestos y ejemplo · ITP Cataluña 2026 — Guía Fiscal.

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