Gastos de comprar una casa en España: lista completa 2026
Comprar una vivienda no cuesta solo el precio del inmueble. Hay que sumar impuestos y gastos de formalización que, según la comunidad autónoma y si es vivienda nueva o usada, pueden suponer entre el 7% y el 13,5% adicional sobre el precio.
Tabla resumen: cuánto necesitas reservar
| Tipo de vivienda | Provisión de fondos (gastos + impuestos) |
|---|---|
| Segunda mano | 7% – 12% del precio (según comunidad) |
| Obra nueva | 11,5% – 13,5% del precio (IVA 10% + AJD) |
A) Impuestos: vivienda nueva vs. segunda mano
Vivienda nueva (obra nueva):
- IVA: tipo general del 10% sobre el precio de compraventa (4% para viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública).
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): obligatorio en la escritura de obra nueva. Su tipo depende de la comunidad autónoma, habitualmente entre 0,5% y 1,5%.
Vivienda usada (segunda mano):
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, modalidad TPO): se liquida ante la Hacienda autonómica en un plazo de 30 días hábiles desde la firma. La base imponible es el mayor importe entre el precio escriturado y el Valor de Referencia de Catastro — no puedes «pactar» un precio más bajo para pagar menos impuesto.
B) Comparativa del ITP (segunda mano) por comunidad autónoma
| Comunidad | Tipo general ITP | Reducciones destacadas |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | Bonificación del 10% en la cuota para vivienda habitual ≤250.000 €; tipo reducido para familias numerosas |
| Cataluña | 10% – 13% (progresivo por tramos) | Reducido para jóvenes ≤35 años (vivienda habitual ≤250.000 €), familias numerosas (≤200.000 €) o personas con discapacidad |
| Andalucía | 7% (general) | 3,5% para jóvenes menores de 35 años, personas con discapacidad o familias numerosas en vivienda habitual |
| Comunidad Valenciana | 10% (11% si supera 1.000.000 €) | Reducido para primera adquisición de vivienda habitual por jóvenes o VPO |
| País Vasco | Régimen foral — el tipo general más bajo de España | Consulta la Diputación Foral correspondiente |
Confirma siempre el tipo vigente en la Hacienda de tu comunidad antes de presupuestar — estos porcentajes pueden actualizarse anualmente.
C) Gastos de formalización y gestión
| Gasto | Coste orientativo | ¿Quién lo paga? |
|---|---|---|
| Notaría | 600 € – 1.200 € (aprox. 0,2%-0,5% del precio; reducciones legales de hasta el 28,75% para vivienda habitual) | La escritura de compraventa la paga el comprador; si hay hipoteca, la escritura del préstamo la paga el banco |
| Registro de la Propiedad | 300 € – 800 € | La inscripción de la compra la paga el comprador; la de la hipoteca la paga el banco |
| Gestoría | 350 € – 700 € | Si hay hipoteca (Ley 5/2019), la gestoría del préstamo la asume el banco |
| Tasación | 250 € – 600 € | La paga el comprador solicitante de la hipoteca |
Nota importante: desde la Ley 5/2019 (Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario), los gastos de constitución de la hipoteca (notaría, registro y gestoría del préstamo) los paga el banco, no el comprador. Esto es distinto de los gastos de la compraventa en sí, que sigue pagando el comprador.
Ejemplo práctico
Para una vivienda de segunda mano de 200.000 € en Madrid (con bonificación del 10% en vivienda habitual): calcula el ITP aplicable a tu caso, súmale notaría, registro, gestoría y tasación, y verás que la provisión de fondos ronda los 15.000-20.000 € adicionales al precio de compra.
Preguntas frecuentes
¿Puedo financiar los gastos con la hipoteca? Por norma general, los bancos no financian el 100% del precio + gastos con la misma hipoteca (salvo avales específicos como el ICO joven — lo vemos en aval ICO para jóvenes). Debes tener estos gastos ahorrados aparte.
¿El ITP se puede pagar a plazos? No, se liquida en un pago único dentro del plazo de 30 días hábiles desde la firma.
¿Hay bonificaciones para jóvenes en todas las comunidades? No todas tienen el mismo tipo de bonificación ni los mismos límites de edad/precio — consulta la tabla anterior y la normativa específica de tu comunidad.
Fuentes: Agencia Tributaria (IVA/ITP) · InmoFiscal (tabla ITP por CCAA 2026) · Gastos de compraventa en Madrid 2026 (cálculos verificados) · Etxebide – Euskadi.eus.
